北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（征求意见稿）

关于北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法的起草说明。该管理办法旨在加强住宅工程质量管理，压实工程参建各方主体责任，保障住宅主体结构安全和主要使用功能，减少质量缺陷，提升住宅品质。

该管理办法的主要内容包括分户验收和业主查验两个部分。在分户验收方面，明确了分户验收的组织实施、复核比对、违规处理等事项，为参建主体组织住宅工程质量分户验收提供了具体的指南。在业主查验方面，规定了业主查验的前提条件、组织实施、问题台账、违规处理、争议解决途径等具体规定。

该管理办法的出台将有助于扭转当前一些住宅工程参建方对质量分户验收不严谨不细致，导致验收、交付之际，常见质量缺陷、货不对板多发的状况。同时，通过逐步构建住宅工程开门搞建设、业主深度参与的共治模式，推动问题逐步化解，不断提升住宅品质，提高业主的获得感和满意度。

此外，该管理办法还废止了原有相关政策文件，明确了在施住宅工程和尚未确定业主的回迁安置房如何组织业主查验及分户验收的规定。

综上所述，该管理办法的起草说明旨在为加强住宅工程质量管理和提升住宅品质提供具体的指导和要求，为参建各方主体和业主提供更加明确和具体的依据和指导。起草说明原文如下：

附件

《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（征求意见稿）》起草说明

为进一步加强住宅工程质量管理，压实工程参建各方主体责任，保障住宅主体结构安全和主要使用功能，减少质量缺陷，提升住宅品质，依据相关法规，结合本市实际，我们制定了《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。现就《办法》起草情况作一说明：

一、起草背景

近年来，我市一些新建住宅工程验收、交付之际出现业主集中投诉等现象，尤其在保交楼、共有产权住房项目更易多发。梳理业主投诉，主要集中在质量缺陷、货不对板两方面。

经过充分调研论证，聚焦问题症结——工程参建各方未严格落实主体责任，起草了《办法》，着力扭转本市当前一些住宅工程参建方对质量分户验收不严谨不细致，导致验收、交付之际，常见质量缺陷、货不对板多发的状况，逐步构建住宅工程开门搞建设、业主深度参与的共治模式，推动问题逐步化解，不断提升住宅品质，提高业主的获得感和满意度。

二、法规依据

《办法》主要依据《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）、《北京市建设工程质量条例》（〔十四届〕第14号）、《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质〔2009〕291号）、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）、《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）等法规和规定。

三、主要内容

《办法》计四章共16条，附7个附件，主要内容有：

第一章 总则。明确制定《方法》法规依据、适用范围、市区住建部们职责划分。定义住宅工程质量分户验收、业主查验概念内涵。分户验收是指建设单位组织设计、施工、监理等单位，在住宅工程主体结构和单位（子单位）工程竣工验收前，依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、施工合同等，对住宅及相关公共部位的实体质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动；业主查验， 是指建设单位在工程竣工验收前，组织购房业主（业主授权人），依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同等，对住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行的查验活动。

第二章 分户验收。本章明确了分户验收涉及的组织实施、复核比对、违规处理等事项，为参建主体组织住宅工程质量分户验收提供了实操指南。分户验收分两个阶段组织实施，第一阶段安排在主体结构分部工程验收前，第二阶段安排在单位（子单位）工程竣工验收前；分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段，逐户、逐间进行验收并留存资料；建设单位应委托有资质的第三方建设工程质量检测机构对分户验收数据进行比对复核；监督机构应加强对分户验收和复核比对的监督抽查。推出了分户验收第三方复核比对、影像资料留存分发、重新组织分户验收实行提级管理、违规行为信用处理等刚性措施，督促住宅工程参建各方认真履行职责，重视分户验收，作实分户验收，及时整改分户验收核验出的不合格点位。

第四章 附则。明确了在施住宅工程、尚未确定业主的回迁安置房如何组织业主查验及分户验收。本方法施行之日符合本办法第二条规定，且未组织分户验收的在施住宅工程，适用本办法；本市竣工验收前尚未完成选房的回迁安置房，业主查验，由属地乡（镇、街道）、村（居委会）干部，安置村（居）民代表组成业主查验组，结合实际抽取一定比例，参照本办法实施。对原有相关政策文件予以废止。

北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为进一步加强住宅工程质量管理，压实工程参建各方主体责任，秉承人民至上的服务理念，引导购房业主有序参与验收关口把控，保障住宅主体结构安全和主要使用功能，减少质量缺陷，提升住宅品质，根据《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）《北京市建设工程质量条例》（〔十四届〕第14号）《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质〔2009〕291号）《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）等法规和规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市取得施工许可证，且在组织竣工验收前能基本确定购房人的新建住宅工程，其质量分户验收、业主查验及监督管理适用于本办法。

本办法所称的住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织设计、施工、监理等单位，在住宅工程主体结构和单位（子单位）工程竣工验收前，依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、施工合同等，对住宅及相关公共部位的实体质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

本办法所称的住宅工程业主查验（以下简称业主查验）， 是指建设单位在工程竣工验收前，组织购房业主（业主授权人），依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同等，对住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行的查验活动。

第三条 市住房城乡建设行政主管部门负责全市分户验收和业主查验工作（以下简称验收查验工作）的指导督导，区住房城乡建设行政主管部门负责本行政区内验收查验工作的行政监督，市及区建设工程质量监督机构（以下简称监督机构）依据工作职责，负责验收查验工作的监督管理。

第四条 验收查验工作应严格落实住宅工程参建各方质量责任，突出建设单位首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任，建设单位作为第一责任人，对验收查验工作的组织、实施、查验、成果、整改等承担全面责任。

第二章 分户验收

第五条 住宅工程参建各方负责人及专业技术人员组成验收组，承担分户验收具体工作。分户验收分两个阶段组织实施，第一阶段安排在主体结构分部工程验收前，验收组按照附件1表中所列验收项目，对每户住宅及公共部位的结构工程实体质量、结构尺寸等进行验收，合格后方能组织主体结构分部工程质量验收，并出具合格证明文件附件1、附件2； 第二阶段安排在单位（子单位）工程竣工验收前，验收组依据施工合同约定的交付标准，选定附件3中相应验收项目，对每户住宅及相关公共部位的实体质量、空间净尺寸和主要使用功能进行验收，合格后方能组织单位（子单位）工程竣工验收，并出具合格证明文件附件3、附件4。

第六条 分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段，逐户、逐间进行验收并留存资料。要求按户内房间留存照片或视频片段（每间房不少于1张照片或1段视频），影像资料应清晰体现楼号户号、验收时间、验收成员等信息。分户验收资料由建设单位留存备查，存档期限自办结工程竣工验收备案之日起算，不低于2年。在组织业主查验前，建设单位将第二阶段分户验收影像资料按户分发业主，鼓励以二维码、手机APP等信息化方式分发。

第七条 建设单位应委托有资质的第三方建设工程质量检测机构对分户验收数据进行比对复核。比对复核执行如下规定：

（一）住宅抽样。抽测总量：200户以下，不少于10户；200-500户，不少于15户；500-1000户，不少于20户；1000户以上，按2%抽取且不少于25户。单位工程抽查不少于2户，单元顶层和底层作为抽查重点。抽测总量按1：3比例分配至第一、第二阶段分户验收数据比对。

（二）复核标准。第三方机构对抽中的每套住宅实测实量分户验收测量标识，进行复测比对。①实测点位判定。复测值符合相关工程建设标准，即认定该实测点位合格。②单套住宅分户验收判定。抽中单套住宅所有实测点位合格率大于或等于85%，即认定该套住宅分户验收合格。

（三）公共部位复核比对。公共部位复核比对第二阶段分户验收数据，按住宅楼栋数20%抽取，且不少于1栋。依据相关工程建设标准、设计文件，复核抽中楼栋的入户通道、楼梯间等部位。

（四）复核比对成果运用。建设单位依据第三方机构出具的分户验收检测报告，组织参建各方对不合格点位进行整改，第一阶段分户验收不合格点位，须在主体结构分部工程验收前整改到位；第二阶段分户验收不合格点位，须在单位（子单位）工程竣工预验收前整改到位。

第八条 监督机构应加强对分户验收和复核比对的监督抽查。查实存在以下情形之一的，责令重新进行分户验收，并移交本级行政执法部门。行政执法部门，依据《记分标准》（附件7），对责任单位进行信用记分处理。

（一）未组织分户验收或分户验收不合格就进行主体结构和单位（子单位）工程竣工验收；

（二）未按规定验收项目验收、未按要求留存资料、未委托有资质第三方机构进行比对复核的分户验收；

（三）在分户验收和比对复核中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收；

（四）存在工程质量方面其他严重违法违规与失信行为。

第九条 重新组织分户验收实施提级管理，由住宅工程建设、设计、施工、监理单位上级负责人组织分户验收或驻点督导。

第十条 住宅工程交付使用时，附件3随住宅质量保证书一并交付给业主。

第三章 业主查验

第十一条 组织业主查验应满足下列条件：

（一）完成设计文件、施工合同约定的各项建设内容；

（二）分户验收合格；

（三）单位工程质量竣工预验收合格；

（四）监督机构责令整改的问题已整改完毕。

第十二条 对符合业主查验条件的住宅工程，建设单位应及时、分批组织业主查验。建设单位组织设计、施工、监理、物业（业主查验阶段能确定物业的项目作此要求）等单位人员组成查验组，提前开展针对性预演，制定修订业主查验方案，由建设单位留存备查。

第十三条 建设单位组织业主查验应遵守以下规定：

（一）建设单位应提前7日正式通知业主，告知业主查验具体安排、携带证件材料、查验主要内容及注意事项。

（二）业主按照自愿原则，可本人或授权他人参与查验。业主授权他人参与查验的，应提供书面授权书。业主查验，可由亲属或他人陪同参与查验，总人数不超过3人。

（三）查验人员进入现场实名登记，须遵守现场施工安全管理制度规定。业主逾期未参与查验的，视同主动放弃，建设单位作好书面记录。

（四）业主（业主授权人）依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同等，参照建设单位分发的第二阶段分户验收影像资料，对所购住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能进行查验。查验过程中，查验组应耐心细致解疑释惑，如实记录查验情况，查验成果经查验双方共同签字确认，形成问题销项台账（附件5）。

（五）建设单位根据销项台账，组织维保力量进行问题整改，对短期能完成的，及时整改到位，对需要一定期限的，主动解释说明，约定维修完成时限，对台账逐一销项，形成问题整改台账（附件6），由建设单位留存备查。

第十四条 监督机构应加强业主查验工作的监督抽查，对查验活动中查实存在下列行为之一的，责令改正，并移交本级行政执法部门。行政执法部门，依据《记分标准》（附件7），对责任单位进行信用记分处理。对业主查验中查实的违反建设工程质量管理行为，责令改正并依法依规作出处罚。

（一）未达到查验条件，仓促组织业主查验，引发群访群诉的；

（二）未按要求提前通知业主、查验组不认真履行职责，激化矛盾的；

（三）台账不实、销项弄虚作假、问题整改推诿扯皮的。

第十五条 对业主（业主授权人）在查验活动中提出与客观事实不符或超出国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同的诉求，经建设单位与业主（业主授权人）协商又不能达成一致的，按购房合同约定的争议解决途径处理。

第四章 附则

第十六条 本方法自 起施行，本方法施行之日符合本办法第二条规定，且未组织分户验收的在施住宅工程，适用本办法。

本市竣工验收前尚未完成选房的回迁安置房，业主查验，由属地乡（镇、街道）、村（居委会）干部，安置村（居）民代表组成业主查验组，结合实际抽取一定比例，参照本办法实施。

北京市住房和城乡建设委员会《关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知》（京建质[2009]383号）、《关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》（京建法[2018]17号）同时废止。

附件：1、《住宅工程主体结构分户验收表》

2、《住宅工程主体结构分户验收汇总表》

3、《住宅工程质量分户验收表》

4、《住宅工程质量分户验收汇总表》

5、《业主查验问题销项台账》

6、《业主查验问题整改台账》

7、《记分标准》

附件1

住宅工程主体结构分户验收表

注：本表一式四份（建设、设计、施工、监理各一份）

附件2

住宅工程主体结构分户验收汇总表

注：本表一式四份（建设、设计、施工、监理各一份）

附件3

住宅工程质量分户验收表（住宅部分）

注：本表一式五份（建设、设计、施工、监理、业主各一份）

住宅工程质量分户验收表（相关公共部分）

注：本表一式五份（建设、设计、施工、监理、业主各一份）

附件4

住宅工程质量分户验收汇总表

注：本表一式四份（建设、设计、施工、监理各一份）

附件5

业主查验问题销项台账

工程名称： 查验时段：

注：建设单位可以根据项目具体情况对本表格进行优化，但优化的表格不少于以上信息。

附件6

业主查验问题整改台账

工程名称： 整改时段：

注：建设单位可以根据项目具体情况对本表格进行优化，但优化的表格不少于以上信息。

附件7

记分标准

来源(官网）：https://www.beijing.gov.cn/hudong/gfxwjzj/zjxx/202310/t20231007_3271315.html