各区(市)住房和城乡建设主管部门，各建设、施工、监理单位，各有关单位：

　　为进一步夯实参建各方主体责任，提高住宅工作观感质量和使用功能，提升人民群众的满意度，我局制定了《青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　青岛市住房和城乡建设局

　　2022年9月5日

　　青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书

 

　　第一条 为进一步加强我市住宅工程质量管理，落实住宅工程参建各方主体质量责任，特别是建设单位质量首要责任，提高住宅工程质量总体水平，根据《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质〔2009〕291号）、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）、《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》（国办函〔2019〕92号）、《关于落实建设单位质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）、《关于印发山东省住宅工程质量分户验收管理办法的通知》（鲁建质监字〔2022〕1号），以及国家和省、市有关施工质量验收规范标准等，结合我市实际，制定本作业指导书。

　　第二条 本作业指导书所称住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，依据国家和省、市有关工程质量验收规范标准、设计文件等，分别对户内和公共部位的实体结构质量、主要使用功能及装饰工程观感质量等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

　　第三条 我市行政区域内，已取得合法手续的新建、改建、扩建住宅工程质量分户验收工作，以及相关监督管理活动，适

　　用本作业指导书。

　　第四条 分户验收的依据为国家和省、市有关法律、法规和规范、标准,以及经审查合格的施工图设计文件、有效的承包合同等。

　　第五条 分户验收应严格落实住宅工程参建各方主体责任和

　　质量管理职责,突出建设单位首要责任和勘察、设计、监理、施工单位主体责任,建设单位作为实施分户验收的第一责任人,对分户验收的组织、实施、验收、成果以及维保承担全面责任。

　　第六条 住宅工程开工前,应由建设单位组织施工、监理单位编制分户验收工作计划并分别纳入施工组织设计、监理规划管理。

　　分户验收工作计划应包含总体要求、验收准备、组成人员、质量标准、检查数量、检查方法、仪器设备配置(应注明仪器型号、标号、数量)、不合格项的处理措施、争议解决办法等内容。分户验收工作计划应动态管理。

　　第七条 分户验收应分阶段进行。未进行分户验收或分户验收不合格的,不得进行主体结构分部工程质量验收,不得组织单位工程竣工验收。

　　（一）主体结构分部工程验收前，应对每户住宅的结构构件观感质量、结构尺寸等进行验收。合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。

　　（二）单位(子单位)工程竣工验收前,应对每户住宅及公共部位的观感质量、空间净尺寸和主要使用功能进行专门验收。分户验收合格后方能组织单位(子单位)工程质量竣工验收。

　　第八条 分户验收应包括户内和公共部位，包含但不限于以下内容：

　　（一）户内验收内容

　　1.结构构件观感质量、结构尺寸；

　　2.地面、墙面和顶棚质量；

　　3.门窗工程质量；

　　4.栏杆、护栏质量；

　　5.防水工程质量；

　　6.给水排水与采暖工程质量；

　　7.室内电气工程质量；

　　8.通风与空调工程质量；

　　9.室内主要空间尺寸；

　　10.全装修工程还应包括涉及的吊顶工程、轻质隔墙工程、墙饰面工程、楼地面饰面工程、涂饰工程、细部工程、厨房工程、卫浴工程、智能化工程等。

　　11.按照有关技术标准、规范、设计图纸或合同约定，应当验收的其他内容。

　　（二）公共部位验收内容

　　屋面、外墙面施工质量；楼（电）梯、通道、物业用房、地下室等公用部位的使用安全和主要使用功能等。

　　第九条 分户验收应具备以下条件

　　（一）已完成设计和合同约定的各项内容；

　　（二）主要使用功能项目的抽查结果均符合要求；

　　（三）工程质量控制资料完整；

　　（四）分部（子分部）、分项工程的质量验收均合格；

　　（五）分户验收样板套已按分户验收方案验收合格；

　　（六）国家和省、市建设行政管理部门规定的其他条件。

　　第十条 分户验收程序

　　（一）施工单位自检合格后，向建设单位提出分户验收申请。

　　（二）建设单位应当会同监理、施工、物业等有关单位，组建分户验收组。分户验收组应包括下列人员：建设单位项目负责人和专业技术人员，监理单位总监理工程师和专业监理工程师，施工总承包单位项目负责人、项目技术负责人，分包单位项目负责人、项目技术负责人等有关人员；已选定物业公司的，物业公司工程部门负责人应当参与分户验收工作。各项目可根据实际情况，从各责任单位其他岗位抽调专业技术人员开展分户验收工作，抽调人员应做好培训交底工作，并由所在单位出具书面授权书。各项目应根据工程的技术特点、建设规模合理配置验收组人员，倡导邀请业主参与分户验收。

　　（三）验收组应制订《住宅工程质量分户验收方案》（附件1），经建设单位项目负责人审核后实施。方案应包括验收依据、验收内容、成员分工、检查过程照片留存标准等内容。

　　（四）分户验收方案审核通过后应先制作分户验收样板，样板核验合格后，方可开展分户验收工作，开展前应将《青岛市住宅工程质量分户验收查验表》（附件2）张贴于室内显著位置，按照查验表的内容逐户、逐间、逐段进行，留存过程照片。

　　（五）分户验收不合格情况的处理要求。分户验收发现不合格的问题应作标签留痕，分户验收组责成施工单位整改，整改后应重新组织分户验收。

　　（六）分户验收情况汇总。分户验收合格后，建设、施工、监理、物业等单位相关验收人员分别在相应的工程质量分户验收表上签字确认，其中施工单位项目负责人、总监理工程师加盖个人执业印章，汇总表应加盖各单位公章。整理形成分户验收纸质档案和“一户一档”二维码电子档案。同时，应将《青岛市住宅工程质量分户验收汇总表》根据质量公示制度相关要求进行公示。

　　第十一条 分户验收档案整理

　　（一）纸质档案资料内容

　　1.住宅工程质量分户验收资料封面；

　　2.住宅工程质量分户验收资料目录；

　　3.住宅工程主体结构验收前质量分户验收汇总表；

　　4.住宅工程竣工验收前质量分户验收汇总表；

　　5.住宅工程质量主体结构验收前分户验收表；

　　6.住宅工程竣工验收前质量分户验收表；

　　7.住宅工程质量分户验收查验表。

　　（二）二维码电子档案内容

　　住宅工程质量分户验收查验表、住宅工程质量分户验收表、检查照片等。

　　（三）分户验收资料应整理、组卷，由建设、施工单位各自归档保存一份完整资料，存档期限自工程竣工验收合格之日起不少于5年。

　　（四）住宅工程交付使用时，建设单位应当根据《青岛市新建商品住宅交付流程指导意见》（青建办字〔2020〕111号）要求，向买受人提供包括住宅使用说明书和住宅质量保证书在内的商品住宅使用手册、竣工阶段分户验收“一户一档”二维码电子档案等档案。

　　第十二条 在分户验收实施前，建设单位应将《住宅工程分户验收方案》告知工程质量监督机构；分户验收完成后，由工程质量监督机构根据工程的具体情况随机组织监督抽查。

　　第十三条 工程质量监督机构应对分户验收工作严格监督抽查，发现分户验收弄虚作假，存在违反工程建设强制性条文、使用安全和主要使用功能等重大质量问题情况的，工程质量监督机构应当终止监督抽查，责令建设单位整改。同时，提高监督抽查比例，责令重新组织分户验收和提高验收组成员级别，验收组组长由建设单位分管质量的领导担任，副组长分别由施工、监理等单位分管质量的领导担任。

　　第十四条 住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织工程主体验收和工程竣工验收。

　　本通知自2022年9月10日起施行，有效期3年，《青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书（试行）》同时废止。

　　附件：1.住宅工程质量分户验收方案（示范文本）

　　 2.住宅工程质量分户验收查验表

　　  3.住宅工程质量分户验收纸质资料