维修处理方案及材料使用说明
目前商品房因质量问题投诉日益增加。质量问题除施工过程严格控制做好预防外，维修方法是否得当对维护房产公司的品牌和声誉也十分重要。
在此根据自己的经验总结了部分维修方法，供大家参考和讨论，如有不足之处请各位指正。
一、墙体开裂
1、框架与填充墙之间的开裂处理
原因分析：由于不同材料交接受温度变化收缩不同出现收缩裂缝。
修补方法：对开裂部位进行切割,宽度50~60cm，凿至墙面及砼面，清理干净，洒水湿润，用801胶水拌纯水泥涂刷，随涂随粉，基本刮平，隔日再粉刷第一次，完成后用用密目型钢丝网固定，网片宽度大于50cm，钢丝网必须铺设平整。然后再分层粉刷，每次粉刷厚度不大于8mm（喷水保养2天）。
2、墙面开裂处理
原因分析：主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝
处理方法：开裂不空鼓的铲除原老粉，经清理，贴密目型纤维网片，宽度大于20 cm，用801胶水拌纯水泥进行粘贴，再用801拌老粉加白水泥刮平及刷涂料。
二、墙面空鼓处理：
原因分析：主要是受温度和材料影响，不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝；或者是墙面基层未清理干净粉刷层与墙体之间的粘结不牢固。
处理方法：用切割机切割大于空鼓范围，并凿除干净，不能剩余抹灰层用水湿润，必须完全湿润透，用801胶水拌纯水泥涂刷，随涂随粉，当天只能粉二遍，间隔时间应5小时以上。每次粉刷厚度不大于8mm（喷水保养2天）。
三、地面空鼓、裂缝处理方法：
原因分析：受温度和材料影响出现收缩裂缝；基层未清理干净棉层层与墙体之间的粘结不牢固；管线埋深不够。
处理方法：空鼓及裂缝处理用切割机切割周边，凿除至结构板面，清理干净，用水养数小时待完全润透，用高标号细石砼手提平板振动机震实压光，隔日保养，养护二至三天。
四、地坪标高误差处理：
原因分析：施工过程中没有严格控制标高
处理方法：打水平、弹线、拉线，用3m长铝合金尺靠、凿除超高部分，凿毛最低位置，低处经湿润后套浆后用1；1.5水泥砂浆补平，待达到一定强度时地面整体用801胶水拌纯水泥（需机打）批刮二至三遍，直至平整、色差一致。
五、露台渗水（一般都要整体凿除重做）：
原因分析：结构自防水未达到要求存在蜂窝、砼不密实等质量缺陷；或存在结构裂缝（结构裂缝处理按楼板结构裂缝修补方法处理）
处理方法：1、凿除至结构板，查找渗点再局部凿除，用堵漏王堵实（先湿润、套浆），刷JS。
2、1：2水泥砂找平，待一定强度时，刷JS三遍。
3、陶粒找坡，达到一定强度时刷冷底子由二遍，热贴SBS，翻边35cm。
4、铺2.5厚挤塑保温板，浇40厚C25细石砼，内铺200×200钢筋网，用小型平板振动机压实、压光。浇水保养三天，必要时应覆盖。
5、四周油膏嵌缝，有中缝时缝内嵌油膏，上贴自粘卷材宽度不小于20cm。。
六、局部渗水处理（烟道边、管道边）
原因分析：管道四周二次砼封堵不密实；由于温度变化砼和管道之间出现收缩裂缝。
处理方法：
1、楼下已经装修：局部凿除（四周比管道宽30CM）至结构板，用水湿润，用堵漏王套浆，堵漏王堵实，小面积全部用堵漏王堵，面积大的用高标号细石砼内掺防水挤捣实，养水检查不漏后，用防水油膏封堵至结构板平。做JS防水三遍厚度不小于1.2，中间加无纺布一层。做防水馒头，高度比地面完成面高3cm，宽度比后补聚合物防水砂浆宽2cm。养护后做JS防水厚度不小于1.2cm，如是烟道上翻至烟道25cm。粉防水水泥砂浆。浇细石砼。
2、楼下未装修：局部凿除（四周比管道宽30CM）至结构板，同时凿除管道四周的后补砼，清理干净浇水湿润，吊模用聚合物防水砂浆封堵一半，隔日灌水养护，三天后检查不漏水并清理干净后补第二次聚合物比结构板低2cm，养护并检查不漏水后用防水油膏封堵至结构板平。做JS防水三遍厚度不小于1.2，中间加无纺布一层。做防水馒头，高度比地面完成面高3cm，宽度比后补聚合物防水砂浆宽2cm。养护后做JS防水厚度不小于1.2cm，如是烟道上翻至烟道25cm。粉防水水泥砂浆。浇细石砼。做法详图见下图。修补完成后对楼下板底进行粉刷维修。
七、外墙渗水处理：
原因分析：1、目前的框架结构住宅工程中填充墙，基本上为非承重的砌块。砌块在运输与施工过程中容易产生破损，缺棱掉角等缺陷。若在施工中使用了受破损或由于设备管暗装的需要对已砌外墙进行凿打，人为地造成外墙砌体破损，也较容易在外墙砌体形成渗水处。
2、工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，特别是竖缝砂浆。此外，砂浆的强度不达标或干砖上墙，使砂浆中的水份被砖吸收，从而造成砂浆强度偏低，导致砖和砂浆分离，砌体整体刚度下降，产生墙体裂缝。
3、温差引致混凝土结构梁柱与填充墙结合处产生开裂。
4、外墙抹灰层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取适当 加强措施而产生裂缝；墙体层表面太光滑，结合不良；外墙大面积打底而基层未设分格线， 产生不规则收缩裂缝。
5、饰面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，面砖与砂浆间空隙部分易形成贮水容器；面砖 勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏都是使雨水从表面渗入，造成积水，从而引起渗漏。此外墙易渗水与面砖勾缝和面砖表面不平也有一定关系，凹缝使外墙整体墙面不光滑，雨水流速减缓，滞水时间、滞水量增多，特别是勾缝下缘处。勾缝质量不合要求或长期风吹雨淋 造成勾缝与面砖间有微裂缝，造成渗漏。
6、窗台、遮阳板和雨篷等水平构件的表层施工中未找坡度，甚至倒坡，造成倒返水或积水，也容易造成外墙面渗水。
处理方法：
1、外墙涂料墙面渗水，大裂缝：
用切割机切割宽度大于50cm至墙体，经湿润、套浆，用1：1.5水泥砂刮平，钉钢丝网片，用1；2粗砂、水泥分多次完成。墙面整体刷底涂、中涂、面涂外墙涂料。
2、小裂缝处理：
用磨光机装切割片切割后，用水清洗，再用专用填缝灰填实。墙面整体刷底涂、中涂、面涂外墙涂料。
3、外墙面砖渗水处理
凿除不结实灰缝进行重新嵌缝及修补，整体墙面清洗，用水管浇，清洁干净，然后用渗入式无色防水剂喷洒5~7次，到干后完全不吸水为止。如渗水严重凿除到砖墙面，清理干净，经湿润、套浆，用1：1.5水泥砂刮平，钉钢丝网片，用聚合物防水砂浆分多次完成，铺贴面砖，用专用勾缝剂勾缝，做浇水试验，不漏后清洁干净，然后用渗入式无色防水剂喷洒5~7次，到干后完全不吸水为止。
八、内墙面渗水处理：
原因分析：同外墙渗水
1、内墙面地坪以上部位：
经外墙处理后，一般为原涂料、老粉铲除，经清理干净后，用防水腻子、白水泥、801胶水刮平，刷涂料或乳胶漆。
2、由外墙装饰材料松动及其他原因如粉刷层质量差造成的
经确定需凿除外墙装饰层及粉刷层至墙面，经清理、湿润后，用防水砂浆分层粉刷，刷浆一遍，再做装饰面层，室内处理同上。
3、相反面无法处理的
凿除粉刷层主体面地坪凿至10~15cm以下，宽度20cm。经清理、湿润后，用水泥砂浆刮平。隔天用聚合物水泥防水涂料涂刷三遍，第二遍贴纤维网后刷第三遍，随刷随洒干净粗砂粒，（便于与外面粉刷层粘结）。粉刷用粗砂1：2水泥砂分多次完成，外刮防水腻子粉配白水泥、801胶水刮平。801胶水分批刮平，刷涂料或乳胶漆。
九、露台面裂缝
原因分析：温度变化出现收缩；分仓缝未按规范设置
处理方法：清理屋面一切杂物，用钢丝刷刷去污物，裂缝经处理后，用专用填缝灰嵌实，用水冲洗干净，应绝对干净。待达到吸水完全饱和时，用1：1水泥砂掺801胶水刮平。待达到一定强度后，用牛元纳米防水浆料刮刷三遍，达到色差一致。
十、门窗渗水
原因分析：窗边四周堵缝不密实；门窗本身密封性不够；门窗在风压作用下产生变形。
处理方法“框边渗水，凿除窗边粉刷层及面砖，捣空窗边发泡剂以及其他填充材料，用聚合物防水砂浆嵌实，如外墙为面砖加JS防水一道厚度不小于1.5。铺贴外墙面砖或刷外墙涂料，贴美纹纸打密封胶。
铝合金门窗渗水：检查泄水孔设置是否合理，调整到内外连通，外侧考底部设向外的泄水孔。对组合位置和拼缝处进行注胶。
对多次检查维修仍渗水的可以在窗框外侧用环氧树脂低压注浆。
十一、板底钢筋生锈造成起泡起鼓
原因分析：保护层厚度不够
处理方法：
1、凿除原松动部分及钢筋周边水泥
2、用磨光机装钢丝轮打磨除锈。
3、铲除板底粉刷层涂料层，清洗干净
4、用1：1水泥砂嵌实凿除部分
5、用801胶水拌纯水泥浆涂刷板底
6、1：1.5中粗砂粉刷，厚度8~10mm，代保护层，分二次粉刷。
十二、楼板结构裂缝
原因分析：
外荷载引起的裂缝： 外荷载作用下产生的结构裂缝一般具有很强的规律性 ，通过计算分析就可以读出正确的结论。如：矩形楼板板面裂缝成环状，沿框架梁分布，板底裂缝成十字或米字集中于跨中；转角阳台或挑檐板裂缝位于板面起始于墙板交界以角点为中心成米字形向外延伸。受力裂缝，其裂缝与荷载有关，预示结构承载力可能不足或存在严重问题。
温度收缩裂缝：温度收缩裂缝是一种建筑最常见的裂缝，主要是由于结构的温度变形及材料的收缩变形受阻及应力超标所致。现浇板收缩裂缝主要集中在房屋的中部和房屋四周阳角处，裂缝成枣核状止于梁边。房屋四周阳角处的房间在离开阳角１米左右，即在楼板的分离式配筋的负弯矩筋以及角部放射筋未端或外侧发生４５度左右的楼地面斜角裂缝。其原因主要是砼的收缩特性和温差双重作用所引起的，并且愈靠近屋面处的楼层裂缝往往愈大。从设计角度看，现行设计规范侧重于按强度考虑，未充分按温差和混凝土收缩特性等多种因素作综合考虑，配筋量因而达不到要求。而房屋的四周阳角由于受到纵、横二个方向剪力墙或刚度相对较大的楼面梁约束，限制了楼面板砼的自由变形，因此在温差和砼收缩变化时，板面在配筋薄弱处（即在分离式配筋的负弯矩筋和放射筋的未端结束处）首先开裂，产生４５度左右的斜角裂缝。虽然楼地面斜角裂缝对结构安全使用没有影响，但在有水的情况下会发生渗漏，影响正常使用。
地基不均匀沉降产生的裂缝：由于地基沉降不均匀使上部结构产生附加应力，导致楼板裂缝。不均匀沉降产生的裂缝多属贯穿性裂缝，其走向与沉降情况有关。
使用商品混凝土引起的收缩裂缝：商品混凝土由于采用泵送，混凝土的流动性要好，因此一般商品混凝土的坍落度都较大，水灰比较大，如保证水灰比则要增加水泥用量，这样就使混凝土在硬化阶段出现收缩裂缝。裂缝的产生大多在砼浇筑初期，即浇捣后4～6小时左右，裂缝形状不规则且长短不一，互不连贯，产生裂缝部分大多为水泥浮浆层和砂浆层。有于砼坍落度偏大，表面经过振捣形成一层水泥含量较多，收缩性较大的水泥浮浆层及砂浆层一方面由于砼初凝时表面游离水分蒸发过快产生急剧的体积收缩，而此时砼早期强度较低(面层为砂浆层 强度更低)，不能抵抗这种变形应力而导致砼表面开裂，另一方面由于面层浮浆或砂浆的收 缩值比基层砼大许多，而造成变形值不同导致面层开裂。
预埋管线引起的楼板裂缝：预埋线管处沿管线方向出现表面裂缝；局部出现呈发散状或龟裂状的不规则裂缝。预埋线管，特别是多根线管的集散处是截面砼受到较多削弱，从而引起应力集中，容易导致裂缝发生的薄弱部位。当预理线管的直径较小，并且房屋的开间宽度也较小，同时线管的敷设走向又不垂直于砼的收缩和受拉方向时，一般不会发生楼面裂缝。反之，当预埋线管的直径较大，开间宽度也较大，并且线管的敷设走向又垂直于砼的收缩和受拉力向时，就很容易发生楼面裂缝。因此对于较粗的管线或多根线管的集散处，应按要求增设垂直于线管的短钢筋网加强。
施工原因引起混凝土楼板裂缝：养护不到位，强制性规范要求混凝土养护要苫盖并浇水，现在大多数不苫盖，浇水也不能保证经常性湿润；施工速度过快，上荷早，特别是砖混住宅楼板，前一天浇筑完楼板，第二天即上砖、走车，造成早期混凝土受损；拆模过早或模板支撑系统刚度不够；施工时楼板混凝土盖筋被踩弯、踩倒，保护层过厚，承载力下降。
处理方法：
1、填充密封法（用于贯通性裂缝）
（1）采用填充密封法修补混凝土裂缝时，应先凿除细石砼至结构层，宽度不小于300，并用机械方法打磨平整。若表面残留有轻度油污，可用丙酮擦拭干净；对严重的油垢，宜用高效除垢剂或含有清洁剂的压力水清洗；对顽固性的油漆或其它粘结性强的污物，应采用喷砂或金刚砂打磨等方法清除。但施工中不得使用可能对混凝土内部质量造成不良影响的溶剂。（2）混凝土裂缝的封闭应在清洗构件表面的水分干燥后进行。然后沿裂缝走向骑缝凿出V形槽，槽的深度和宽度应符合下列要求：槽宽不宜小于10mm，槽深不应小于15mm。
（3）当有钢筋锈胀裂缝时，应凿至锈蚀部分完全露出，以能进行除锈和防锈处理为止。若遇到下列情况，还应剔除钢筋周围混凝土，并对钢筋进行除锈和阻锈处理：
1）钢筋严重锈蚀，与混凝土的粘结已破坏；
2）混凝土不密实或有蜂窝状缺陷；
3）钢筋裸露部分超过其周长的1/2。剔除钢筋周围混凝土的深度不应过大，避免过度损害原构件。
（4）填充密封材料前，应用洁净的压缩空气将沟槽内碎渣、粉尘消除干净。
（5）使用JN-F封口胶或JN-X修补胶等进行填充并用纤维织物或弹性涂料加以封护；必要时可在槽壁和槽底先涂刷底胶。
（6）填充密封完成后，应在密封材料层外做好防护层。
（7）平行裂缝方向铺设200宽碳纤维布，垂直裂缝方向跳铺300宽，长200，间距500。
（8）浇细石砼面层。待达到一定强度时地面整体用801胶水拌纯水泥（需机打）批刮二至三遍，直至平整、色差一致。
（9）对楼下板底进行维修，一般为原涂料、老粉铲除，经清理干净后，用防水腻子、白水泥、801胶水刮平，刷涂料或乳胶漆。
2、低压慢注修补法(用于45度裂缝)
采用低压慢注修补法(注射法)修补混凝土结构裂缝时，应按下列步骤进行：
1）应先凿除细石砼至结构层，清理裂缝表面，使用干燥无油的压缩空气清除裂缝内部的粉尘、浮渣；
2）使用JN-F封口胶在裂缝两侧的混凝土表面上每隔一定距离粘接固定一注射筒的底座，并同时沿裂缝的全长进行封缝；
3）待JN-F固化后，即可进行注胶操作；
4）利用专用注射器将低粘度的JN-L灌缝胶液以低压注入裂缝腔内并保持压力（JN-L低压慢注法）；
5）待注入裂缝的胶液固化后，撤去注射筒，卸下其底座，必要时用砂轮磨平混凝土表面。
6）浇细石砼面层。待达到一定强度时地面整体用801胶水拌纯水泥（需机打）批刮二至三遍，直至平整、色差一致。
7）对楼下板底进行维修，一般为原涂料、老粉铲除，经清理干净后，用防水腻子、白水泥、801胶水刮平，刷涂料或乳胶漆。
使用材料
露台防水：
JSA-101JS东方雨虹 北京东方雨虹防水技术有限公司
SBS弹性防水卷材
局部渗水
力顿堵漏王 浙江科威建材有限公司
HF2000防水剂 浙大方园化工有限公司
外墙渗水
刷：万可涂增水剂 苏州市建筑科学研究院有限公司
嵌：牛元堵缝王 上海牛元工贸有限公司
露台裂缝破损
刮刷：牛元K11纳米防水浆料 上海牛元工贸有限公司
内墙渗水：
刷：聚合物水泥防水涂料 浙江蓝天建筑防水有限公司
内刮：佳饰宝防水腻子粉 上海诚本建筑材料有限公司
应注意事项
1、粉刷及地坪：（1）应清理干净；（2）用水浇透及地坪养透；（3）钢丝网应大于50cm（4）粉刷应多次完成（5）应洒水保养数日
2、露台及其它渗水（1）应凿至结构板（2）查找渗点，特制处理（3）JS应保持一定厚度（4）浇找平层时应保护好JS（5）热贴SBD应注意收口搭接（6）浇细石砼时应钢筋拉至中间，砼振捣密实（7）隔日应浇水养护，必要时进行覆盖
3、外墙面砖渗水（1）松缝必须凿除重嵌及其他修补完整（2）墙面必须清洗干净（3）喷洒次数应在5次以上，每次间隔3小时
4、内墙面渗水（1）必须凿除原粉刷层，不剩余灰，清洗干净（2）第一层粉刷应用1：1.5水泥浆刮平，再刷JS ，JS须刷三遍，绝不能有一点点漏刷，最后一遍需需洒粗砂，砂内不能有粉质（3粉刷）尽量多次完成，JS外第一边粉刷尽量不打沙板，少动
5、露台裂缝：1）、表面必须严格处理干净，需要用水冲清洁球檫2）补平，应用1：1水泥砂（砂应用中粗砂），补平加一定量的8013）待达到一定强度时，应先用水洒透表面，在完全不吸水的状态下进行刷聚合物水泥防水涂料
6、油漆工：凡渗水修补及其他精装修修补，禁止使用老粉，应用白水泥及防水腻子粉打底。
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