项目评估工作程序
1.目的
进行项目前期评估，提出项目经济性分析报告及可行性方案，供各级领导决策参考。
2.适用范围
本程序适用于公司新开发的地产项目，不包括公司在历史遗留用地上开发的项目。
3.引用文件
3.1 GFP4-2《项目策划工作程序》
3.2 GFP4-7《市场调研工作程序》
- 定义
- 项目评估即对项目进行详细调查分析后，在现有市场情况下对项目做出能否可行的概要性结论。
- 评估师指国家认可的对某块土地的使用价值进行评估测算的专业人士。
- 职责
- 总经理负责审批《项目可行性分析报告》、《购买土地协议》或《项目合作开发协议》。
- 主管副总经理负责审核《项目可行性分析报告》、《购买土地协议》或《项目合作开发协议》。
- 项目开发部经理负责审批《项目经济性分析报告》，审核《项目可行性分析报告》、《购买土地协议》或《项目合作开发协议》。
- 项目评估人员负责完成《项目经济性分析报告》、《项目可行性分析报告》，提出《购买土地协议》或《项目合作开发协议》。
- 资格或培训
- 项目评估人员须从事房地产业二年以上工作经验及具有理工科大学学士或以上学历资格。
- 执行本程序的相关人员须经过本公司房地产政策、法规及基本营销策略的培训，合格后才能上岗。
- 项目评估人员须经过内部培训和外部深造，在2-5年内应取得建设部执业资格认证──估价师资格。
- 程序
- 项目经济性分析报告
项目评估人员根据公司的中长期发展计划，寻找土地储备，为公司中长期发展寻找土地或合作项目，收集、分析项目前期信息，对寻找到的土地或项目进行前期评估，完成《项目经济性分析报告》（见GFP4-1-F1），并填写《项目经济性分析报告审批表》（见GFP4-1-F2）交项目开发部经理审核、主管副总经理审批。
7.2项目可行性分析
7.2.1《项目经济性分析报告》经项目开发部经理审批后，为保护公司权益、回避风险、提高该项目的经济效益，评估人员提出科学合理的建议，完成《项目可行性分析报告》，此报告要求具备以下基本内容：
- 项目基本概况；
- 目标市场预测；
- 建设标准；
- 投资估算；
- 经济效益及社会效益分析等。
7.2.2《项目可行性分析报告》经项目开发部经理审核后，如该部门经理认为必要，则委托工程部做该项目的规划设计方案，委托预决算室进行工程投资估算，再由项目评估人员修正、完善该项目的《项目可行性分析报告》。
7.2.3修正完善后的《项目可行性分析报告》，由项目评估人员填写《项目可行性分析报告审批表》（见GFP4-1-F3），交项目开发部经理、主管副总经理审核后，再交总经理审批。
7.2.4《项目可行性分析报告》经总经理审批后，由项目评估人员起草该项目《购买土地协议》或《项目合作开发协议》，上述协议经项目开发部经理审核后，提交主管副总经理审核、总经理审批。
7.2.5《项目可行性分析报告》经总经理审批后，项目评估人员须向工程计划调度室提交该报告的复印件一份。
8记录
8.1《项目经济性分析报告审批表》及《项目经济性分析报告》、《项目可行性分析报告审批表》及《项目可行性分析报告》、《购买土地协议》、《项目合作开发协议》由项目评估人员交公司档案室永久保存。
9附件
9.1 GFP4-1-F1《项目经济性分析报告》
9.2 GFP4-1-F2《项目经济性分析报告审批表》
9.3 GFP4-1-F3《项目可行性分析报告审批表》
GFP4-1-F1.5
项目经济性分析报告
| 项目基本情况 | ||
| 土地面积 | ||
| 容积率 | ||
| 总建筑面积 | ||
| 其中：住宅面积 | ||
| 商业面积 | ||
| 配套设施面积 | ||
| 其中：会所面积 | ||
| 幼儿园 | ||
| 物业管理用房 | ||
| 居委会 | ||
| 配套设施面积 | ||
| 可销售面积 | ||
| 车位数（个） | ||
| 单价 | 总价 | |
| 一．项目总收入（含剩余物业） | ||
| 其中：（1）销售收入 | ||
| 住宅销售收入 | ||
| 住宅销售率 | ||
| 车位销售收入 | ||
| 车位销售率 | ||
| 商业销售收入 | ||
| 商业销售率 | ||
| 折现系数 | ||
| （2）剩余物业总价值 | ||
| 商业物业租金折现（年金折现法） | ||
| 剩余住宅物业价值（按售价70%折现） | ||
| 车位租金折现（年金折现法） | ||
| 二．总成本 | ||
| 1．地价总额 | ||
| 其中：住宅地价 | ||
| 商业地价 | ||
| 配套设施地价 | ||
| 转让地价 | ||
| 2总建筑成本 | ||
| 设计费等项目前期费用 | ||
| 建安成本 | ||
| 地下车库建安成本 | ||
| 会所设施装修成本 | ||
| 3．税费总额 | ||
| 营业税（5。05%） | ||
| 土地增值费 | ||
| 销售费用（3%） | ||
| 管理费用（2%） | ||
| 财务费用 | ||
| 物业管理基金（建筑成本的2%） | ||
| 总利润（含剩余物业） | ||
| 销售利润率 | ||
| 成本利润率 | ||
| 实际最大投入 | ||
| 投资利润率 | ||
GFP4-1-F2.1
项目经济性分析报告审批表
| 项目名称 | |
| 项
目 概 况 |
|
| 经办人 | 签名： 日期： |
| 项目开发部经理审核 | 签名： 日期： |
| 主管副总
经理审批 |
签名： 日期： |
GFP4-1-F3.1
项目可行性报告审批表
| 项目名称 | |
| 项
目 概 况 |
|
| 经办人 | 签名： 日期： |
| 项目开发部经理审核 | 签名： 日期： |
| 主管副总
经理审核 |
签名： 日期： |
| 投控委审核 |
签名： 日期： |
| 总经理审批 |
签名： 日期： |
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