房地产工程质量实测实量操作指引 (02版)_01总则

工程质量实测实量操作指引 (02版)

总则
目的………………………………………………………………………………………………6
适用范围…………………………………………………………………………………………6
取样原则与计算说明……………………………………………………………………………6
土建工程篇
混凝土结构工程…………………………………………………………………………………10
1. 基本原则…………………………………………………………………………………10
2. 截面尺寸偏差（砼结构）………………………………………………………………10
3. 表面平整度（砼结构）………………………………………………………………11
4. 垂直度（砼结构）………………………………………………………………………12
5. 顶板水平度极差（砼结构）……………………………………………………………13
6. 楼板厚度偏差（砼结构）………………………………………………………………14
7. 施工控制线设置（砼结构）……………………………………………………………15
8. 轴线偏差控制（砼结构）………………………………………………………………16
PC结构…………………………………………………………………………………………17
1. 基本原则…………………………………………………………………………………17
2. PC板安装精度（PC结构）……………………………………………………………………17
3. PC板构件尺寸偏差（PC结构）………………………………………………………………18
砌筑工程…………………………………………………………………………………………19
1. 基本原则…………………………………………………………………………………19
2. 表面平整度（砌筑工程）………………………………………………………………19
3. 垂直度（砌筑工程）……………………………………………………………………20
4. 方正度（砌筑工程）……………………………………………………………………21
5. 外门窗洞口尺寸偏差…………………………………………………………………22
抹灰工程…………………………………………………………………………………………23
1. 基本原则…………………………………………………………………………………23
2. 墙体表面平整度（抹灰工程）…………………………………………………………23
3. 墙面垂直度（抹灰工程）………………………………………………………………24
4. 室内净高偏差（抹灰工程）……………………………………………………………25
5. 顶板水平度极差（抹灰工程）…………………………………………………………26
6. 方正度（抹灰工程）……………………………………………………………………27
7. 地面表面平整度（抹灰工程）…………………………………………………………28
8. 阴阳角方正（抹灰工程）…………………………………………………………………29
9. 地面水平度极差（抹灰工程）…………………………………………………………30
10. 房间开间/进深偏差（抹灰工程）……………………………………………………31
11. 户内门洞尺寸偏差（抹灰工程）…………………………………………………………32
12. 外墙窗内侧墙体厚度极差（抹灰工程）………………………………………………33
13. 同户型同厨卫间管井尺寸偏差（抹灰工程）…………………………………………34
14. 同户型同厨卫间窗底框标高偏差（抹灰工程）………………………………………35
15. 同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（抹灰工程）………………………………………36
16. 柜体嵌入位尺寸偏差（抹灰工程）……………………………………………………37
17. 同户型同厨卫间开间/进深偏差（抹灰工程）…………………………………………38
墙面涂饰工程（公区）……………………………………………………………………………38
1. 基本原则…………………………………………………………………………………38
2. 平整度（墙面涂饰工程）……………………………………………………………………39
3. 垂直度（墙面涂饰工程）………………………………………………………………39
墙面饰面砖工程（公区）……………………………………………………………………………39
1. 基本原则…………………………………………………………………………………39
2. 平整度（墙面砖工程）……………………………………………………………………39
3. 垂直度（墙面砖工程）………………………………………………………………40
4. 阴阳角方正（墙面砖工程）………………………………………………………………41
5. 接缝高低差（墙面砖工程）………………………………………………………42
地面饰面砖工程（公区）……………………………………………………………………………42
1. 基本原则…………………………………………………………………………………42
2. 平整度（地面砖工程）…………………………………………………………43
3. 接缝高低差（地面砖工程）………………………………………………………………44
设备安装工程……………………………………………………………………………45
1. 基本原则…………………………………………………………………………………45
2. 坐便坑距偏差………………………………………………………………………45
3. 同一室内底盒标高差………………………………………………………………46
4. 淋浴器冷热水龙头中心间距…………………………………………………………………47
5. 给排水立管垂直度………………………………………………………………………47
6. 单双排暗装照明配电箱底边距地高度………………………………………………………47
7. 空调挂机冷凝水管洞口中心距地高度………………………………………………………48
8. 空调插座底边距地高度………………………………………………………………………48
9. 消防立管垂直度……………………………………………………………………………48
10. 消防箱体安装垂直度………………………………………………………………………49
11. 消防栓栓口中心距完成地面的高度…………………………………………………………49
铝合金门窗工程……………………………………………………………………………50
1. 基本原则…………………………………………………………………………………50
2. 型材拼缝宽度（铝合金门窗）………………………………………………………………50
3. 型材拼缝高低差（铝合金-塑钢门窗）………………………………………………………51
4. 铝合金门或窗框正面垂直度（铝合金-塑钢门窗）………………………………………52
防渗漏工程…………………………………………………………………………………53
1. 基本原则…………………………………………………………………………………53
2. 卫生间涂膜厚度（防水工程）………………………………………………………………53
3. 卫生间附加防水层（防水工程）………………………………………………………54
4. 卫生间地漏（防水工程）………………………………………………………………55
5. 外门窗边框外表面防水层（铝合金-塑钢窗）……………………………………………56
6. 窗框收口与塞缝（铝合金-塑钢窗）………………………………………………………58
防空鼓/开裂工程…………………………………………………………………………………59
1. 外墙防开裂节点（砌筑阶段）………………………………………………………………59
2. 内墙防开裂节点（砌筑工程）………………………………………………………60
3. 砼墙面给水管暗埋（设备安装）……………………………………………………………61
4. 砌体墙面给水管暗埋（设备安装）……………………………………………………62
5. 砌体墙面电线管暗埋（设备安装）………………………………………………………63
6. 裂缝/空鼓（抹灰工程）………………………………………………………………64
7. 裂缝/空鼓（公区墙砖工程）…………………………………………………………65
8. 裂缝/空鼓（公区地砖工程）…………………………………………………………66

第三篇精装修篇

材料工程………………………………………………………………………………………66
1. 基本原则………………………………………………………………………………67
2. 石材厚度（人造石）…………………………………………………………………67
3. 装饰栏杆管材厚度…………………………………………………………………67
4. 吊顶螺杆直径………………………………………………………………………………67
5. 吊顶龙骨厚度………………………………………………………………………68
6. 木基层板材厚度……………………………………………………………………69
7. 木地板厚度………………………………………………………………………69
8. 玻璃隔断（玻璃厚度）…………………………………………………………70
9. 不锈钢饰面材料厚度………………………………………………………………………70
基层工程………………………………………………………………………………………70
1. 龙骨水平度…………………………………………………………………………………70
2. 石膏线水平度………………………………………………………………………71
3. 木基层平整度…………………………………………………………………………………71
4. 木基层垂直度………………………………………………………………………72
5. 抹灰墙面空鼓/开裂（抹灰装修单位施工）…………………………………………………72
6. 同户型同厨卫间管井尺寸偏差（抹灰工程）…………………………………………72
7. 柜体嵌入位尺寸偏差（抹灰工程））…………………………………………………73
8. 户内门洞尺寸偏差（抹灰工程）………………………………………………………74
9. 门套工程（抹灰工程）………………………………………………………………75
10. 地面表面平整度（抹灰工程）…………………………………………………………76
11. 地面水平度极差（抹灰工程）…………………………………………………………77
设备安装工程………………………………………………………………………………………78
1. 基本原则…………………………………………………………………………………78
2. 墙面开槽标准（电）………………………………………………………………………78
3. 墙面开槽标准（水）…………………………………………………………………………78
4. 同一室内底盒标高差………………………………………………………………………79
5. 淋浴器冷热水龙头中心距……………………………………………………………80
6. 坐便器中心离旁边地漏中心的距离………………………………………………80
7. 柜体内下水管道凸出柜体的长度…………………………………………………81
8. 空调挂机冷凝水管中心距地距离………………………………………………………81
9. 空调插座底边距地距离………………………………………………………………82
10. 坐便器预留孔距偏差………………………………………………………………82
11. 并列面板高度偏差……………………………………………………………………83
涂饰工程………………………………………………………………………………………83
1. 基本原则…………………………………………………………………………………83
2. 墙面平整度（涂饰工程）…………………………………………………………………83
3. 墙面垂直度（涂饰工程）…………………………………………………………………84
4. 阴阳角方正（涂饰工程）………………………………………………………………85
5. 方正性（涂饰工程）…………………………………………………………………86
6. 阴阳角直线度（涂饰工程）…………………………………………………………87
7. 窗洞两侧阴阳角直线度（涂饰工程）………………………………………………………87
8. 开间/进深（涂饰工程）…………………………………………………………………88
9. 石膏板顶棚水平度（涂饰工程）……………………………………………………………88
10. 净高（涂饰工程）………………………………………………………………………89
11. 原始顶棚水平度（涂饰工程）………………………………………………………………89
墙面饰面砖工程工程…………………………………………………………………………90
1. 基本原则…………………………………………………………………………………90
2. 平整度（墙面饰面砖工程）…………………………………………………………………91
3. 垂直度（墙面饰面砖工程）…………………………………………………………………91
4. 阴阳角方正（墙面饰面砖工程）…………………………………………………………92
5. 饰面砖拼缝宽度（墙面饰面砖工程）………………………………………………………93
6. 拼缝高低差（墙面饰面砖工程）……………………………………………………………93
地面饰面砖工程工程…………………………………………………………………………94
1. 基本原则…………………………………………………………………………………94
2. 平整度（面饰面砖工程）…………………………………………………………………94
3. 厨、卫生间、阳台完成面高差（地面饰面砖工程）………………………………………95
4. 饰面砖拼缝宽度（地面饰面砖工程）……………………………………………………96
5. 接缝高低差（地面饰面砖工程）………………………………………………………96
室内门安装工程工程…………………………………………………………………………97
1. 基本原则…………………………………………………………………………………97
2. 门套宽度与预留门套宽度…………………………………………………………………98
3. 门贴脸与门套缝隙………………………………………………………………………98
4. 门扇与侧边框留缝宽度………………………………………………………………98
5. 门扇与地面留缝宽度（室内门）………………………………………………………99
6. 门扇与地面留缝宽度（厨卫门）………………………………………………………99
7. 门框正侧面垂直度…………………………………………………………………………100
木地板安装工程…………………………………………………………………………101
1. 基本原则…………………………………………………………………………………101
2. 地面平整度……………………………………………………………………………101
3. 地面水平度极差………………………………………………………………………102
4. 踢脚线直线度…………………………………………………………………………103
5. 踢脚线与面层间的缝隙………………………………………………………………104
橱柜安装工程………………………………………………………………………………105
1. 基本原则…………………………………………………………………………………107
2. 柜体水平度……………………………………………………………………………108
3. 柜体方正度……………………………………………………………………………109
4. 柜体翘曲度误差………………………………………………………………………110
5. 台面平整度……………………………………………………………………………111
6. 柜体分缝误差…………………………………………………………………………112
7. 柜体下垂度、摆动度误差……………………………………………………………113
幕墙工程………………………………………………………………………………114
1. 横梁水平度……………………………………………………………………………114
2. 幕墙立面垂直度……………………………………………………………………………114
3. 柜接缝直线度………………………………………………………………………115
4. 接缝高低差……………………………………………………………………………115
5. 竖向杆件直线度…………………………………………………………………………116

第一篇总则

目的
1. 作为《工程检查作业指引》制度的补充。
2. 规范产品质量实测过程的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。
3. 提供产品质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。
适用范围
1. 本指引适用于按《工程检查作业指引》要求，XX集团所有在建工程（自结构±0.00至交付完成）项目，包括全资项目以及非全资但XX负责经营管理的项目。
2. 各一线公司应根据本指引制定本公司实测实量执行细则，明确：施工单位应按分户对所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复测；项目部及工程部专职质量工程师对监理公司复测数据按不低于15%的比例进行复测；一线公司应将经监理及公司相关部门复测后的实测数据作为对施工单位付款及评估的重要参考依据。区域及集团进行实测实量时应对一线公司实测数据进行检查核对。
取样原则与计算说明
1. 取样原则

3.1.1 随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。

3.1.2 可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。

3.1.3 完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。

3.1.4 效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。

3.1.5真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。

3.1.6常态原则：各项目对施工现场的管理要保持常态化。严禁采用停工迎检和现场PPT汇报、利用外部资源（包括物业保洁、物业保安、委托第三方等）进行场地清理，或者进行各种形式的包装等。

3.1.7公正原则：出现违法职业操守、职业底线的行为，集团将严格按有关制度进行处理；并视情节严重程度，采取整体扣减项目合格率、系统内通报、直至按照《职员职务行为准则》的相应规定进行严格处理。

1. 计算说明
  1. 为进一步澄清评估过程中出现的一些问题，保持实测实量工作的公平性，避免一些不合理的质量处理方法，对相关计算进行说明。
  2. 具备实测条件项目才参加观感评分；对于不具备实测条件的项目，可在施工工序缺陷评分中加以反映。
  3. 观感质量合格率、管理动作、安全文明合格率的具体评测标准和方法，详附件评分表。
  4. 对于采用技术创新和优化的标准节点，对可能的系统性质量隐患进行有效规避的，按如下方式进行评测：

该创新或节点的有效性需报集团运营管理中心认定；
如该创新或节点能够全面消除可能的质量隐患，则其所涉及的分项实测指标按100%计算，并以相应的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算；
如该创新或节点只能部分消除可能的质量隐患，则所涉及的分项实测指标按相应的比例就算，并以相应比例的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算；
该创新或节点在评测标段内全面得到实施，其有效性的比例和涉及的实测指标须报集团运营管理中心认定。
- 1. 对于集团在不同时期发布的禁止性做法，按如下方式进行评测：
如存在系统性质量隐患，直接进行合格率扣减，不再进行实测实量；
直接扣减的规则为：以0％作为该分项实测指标的合格率，并以相应的不合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算；
扣减指标包括但不限于以下内容：外墙抗裂节点、内墙抗裂节点、同一室内底盒标高差、并列面板高度偏差、砼楼板和砼墙面给水管暗埋、砌体墙面给水管暗埋、砌体墙电线管暗埋等。
- 1. 对于同一个项目，不同标段，由同一总包单位施工，且实际施工控制人为同一人时，为控制实测工作量，可将相关标段进行合并实测实量。
  2. 对于质量合格率中的各类面积的计算，说明如下：
质量实测合格率的标段面积：具备实测条件的该标段±0．000以上的在建面积；
质量实测（或综合）合格率的项目面积：该项目第（1）条所有标段面积之和；
项目在建面积（仅在质量风险汇总表体现）：已开始桩基施工（不含土方开挖区域）的所有楼栋的地下室及上部结构面积之和。
- 1. 对示范区的观感质量评估，按以下原则进行：
施工过程中，必须参加检查评估。
对于已完成的示范区，必须在参加其完成后的最近一期评估检查，后续的评估不再重复参加；
对于已参加评估，且在进行设计修改和质量整改的已完示范区，不再进行观感评估，但需要对其成品保护等工作提出评价；
对于需要进行二次、三次示范区的项目或区域，按第（1）、（2）、（3）原则执行；
对于交付区域的所有已完园建工程，必须参加最近一期的评估检查（并在评估报告中特别注明），后续的评估不再重复参加；
- 1. 对于砼工程，按以下方法进行计算处理：
除砼拼缝、无抹灰层的砼结构（如墙、柱、顶棚等）打磨外，对于现场评估实测中发现的其他砼墙、柱打磨现象，在实测时需避开打磨区域，同时将对砼的观感质量评分进行扣减。
砼结构原则上要求必须在45天后才允许甩浆隐蔽，具体时间：24天（4套模板，24天后具备拆模条件）＋2天拆模＋2天砌筑＋14天顶砌技术间隔＋1天顶砌＋2天挂网开槽等。
如发现存在砼不合理修补、砼提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，规避现场评估实测时，按如下方式进行处理：

如现场仍具实测条件，则砼工程中的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度级差四项指标，均按实测成绩的85％计算标段合格率、项目合格率；
如现场已不具实测条件，则砼工程的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度级差四项指标，均按合格率75％计算标段合格率、项目合格率。
如现场砼墙柱进行的大面积批嵌修补，则砼工程中截面尺寸、平整度、垂直度三项指标，均按实测成绩的50％计算标段合格率、项目合格率。
- 1. 对于砌筑工程，按以下方法进行计算处理：

严禁进行砌体打磨。如在评估期间，如发现存在砌体打磨现象，不论其打磨区域是否在评估抽样的范围内，砌筑工程中的平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差（洞口上、左、右三边为砼结构除外）四项指标，均按80％合格率计入，并据此计算标段合格率。
考虑砌体的砌体开槽、挂网等工序的合理时间，砌体部位甩浆隐蔽时间要求不得少于该部位主体砼结构浇注日期后45天。
如发现存在砌体提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，规避现场评估实测时，按如下方式进行处理：
- 如现场仍具实测条件，则砌筑工程中的表面平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差（洞口上、左、右三边均为砼结构除外）四项指标，按实测成绩的85％，作为标段合格率、项目合格率的实际计算值；
- 如现场已不具实测条件，则砌筑工程中的表面平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差（洞口上、左、右三边均为砼结构除外）四项指标，按合格率75％，作为标段合格率、项目合格率的实际计算值。
  1. 诚实守信修补要求：
如发现现场存在作弊行为（引导规避测区）将严肃进行处理，实测指标项作弊的实测点全部记为不合格，季度总结报告内通报批评；
对于砌筑外窗洞口尺寸修补，需制定专修的维修方案，批嵌修补需完善防开裂措施，对于修补完成后存在开裂的测区实测点将记为不合格点。
对于结构涨模部位允许细斩剔凿，禁止进行打磨批嵌，同时对观感评分进行扣减，结构剔凿部位进行实测检查，实测不合格点作为两个不合格计算点。

批量分户验收照片一键上传 · 智能排版归档 · 自动生成标准化PDF