第六节 物业管理从业人员职业资格制度
大纲要求：
物业管理从业人员的职业素质与职业资格；
实施物业管理师制度的现实意义；
物业管理师的资格考试；
物业管理师的注册；
物业管理师的执业；
物业管理师的继续教育。
2005年，人事部、建设部联合印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》，明确规定了物业管理师资格考试、注册、执业等内容，将物业管理师纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。
2014年1月，住房城乡建设部印发《物业管理师继续教育暂行办法》，从课程设置、课时要求、实施方式和监督管理等方面规范了物业管理师继续教育工作。
（一）物业管理从业人员的职业素质
物业管理从业人员的职业素质，是物业管理从业人员对物业管理服务工作了解与适应能力的综合体现，受教育程度、实践经验、社会环境、工作经历以及自身状况等因素的影响和制约，主要包括专业素质和职业道德两个方面。
1．物业服务从业人员的专业素质
物业管理从业人员的专业素质，主要由学历背景、专业知识、执业技能和从业经验四个方面构成。
物业管理的专业管理人员，包括物业服务企业经理以及项目经理（管理处主任）等，作为物业管理的直接组织者，其学历背景、专业知识、执业技能和从业经验，直接关系到物业管理方案的设计、物业的承接查验、设备设施维修养护以及客户关系管理等物业服务的质量，直接关系到业主的共同利益和社会公共利益的维护。
物业管理从业人员的职业道德，是物业管理从业人员在物业管理活动中形成的包括从业信念、职业操守、行业习惯和行为准则等内容的群体职业观念和职业要求。
这些观念和要求，一方面对从业人员的职业行为发挥心理约束作用；另一方面，经过总结和提炼，上升为物业服务行业规则和行业标准，指导并约束全行业从业人员的职业行为。
从行业规范要求角度，物业管理从业人员的职业道德主要有以下4个方面的内容：
(1)遵纪守法。
(2)诚实信用。（包括物业服务合同的签订和履行阶段）
(3)勤勉尽责。
(4)团结互助。
1．专业技术人员职业资格的概念
专业技术人员职业资格，是政府专业主管部门对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求。
职业资格包括从业资格和执业资格两类。
(1)从业资格。(2)执业资格。
(1)从业资格。
从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。从业资格通过学历认定或考试均可取得。只要具备以下条件之一者，即可确认从业资格：①具有本专业中专毕业以上学历，见习一年期满，经单位考核合格者；②按国家有关规定已担任本专业初级专业技术职务或通过专业技术资格考试取得初级资格，经单位考核合格者；③在本专业岗位工作，经过国家或国家授权部门组织的从业资格考试合格者。
执业资格是政府对某些责任较大、社会通用性强、关系公共利益的专业技术工作实行的准人控制，是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作必备的学识、技术和能力标准。
物业管理是实施执业资格制度的行业，由国务院住房城乡建设主管部门负责确定必须由取得物业管理师执业资格的人员充任的关键岗位及工作规范。同时，各级住房城乡建设部门负责检查监督关键岗位的执业人员上岗及执业情况，并对违反岗位工作规范的人员进行处罚。
物业管理从业人员执业资格，必须通过考试方法取得，考试的报名条件由住房城乡建设部会同人力资源社会保障部共同确定。
住房城乡建设部负责组织执业资格考试大纲的拟定、考试命题工作，并对取得执业资格人员进行注册管理。
人力资源社会保障部负责审定考试科目、考试大纲、审定命题和确定合格标准。
3．物业管理从业人员执业资格注册
物业管理从业人员执业资格实行注册登记制度，取得《执业资格证书》者，应当在规定的期限内到指定的注册管理机构办理注册登记手续。注册是对物业管理专业人员执业管理的重要手段，未经注册者，不得使用物业管理师的名称从事有关业务。
物业管理从业人员注册执业资格后中断专业技术活动，再次注册者，应当经单位考核合格，并取得知识更新业务培训的证明。
物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格汪书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。
(1) 有利于促进物业管理的市场化进程。
(2) 有利于促进物业管理的专业化进程。
(3) 有利于促进物业管理的规范化进程。
(4) 有利于促进物业管理的国际化进程。
（一）资格考试与资格证书（常考点）
物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。
人力资源社会保障部会同住房城乡建设部共同研究确定合格标准，并对考试考务工作进行指导、监督和检查。
《物业管理师资格证书》在全国范围内有效，取得《物业管理师资格证书》的人员，用人单位可以根据工作需要聘任经济师职务。
（二）考试内容和考试方法（常考点）
物业管理师资格考试科目为《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》。
考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试度内通过应试科目。
| 科目 | 专业科目 | 学历 | 工作年限 |
| 物
业 管 理 师 |
取得经济学、管理科学与工程或土建类专业 | 中专 | 工作满10年，从事物业管理工作满8年 |
| 大专 | 工作满6年，从事物业管理工作满4年 | ||
| 大学本科 | 工作满4年，从事物业管理工作满3年 | ||
| 双学士或研究生毕业 | 工作满3年，从事物业管理工作满2年 | ||
| 硕士 | 从事物业管理工作满2年 | ||
| 博士 | 从事物业管理工作满1年 | ||
| 其他专业 | 上述相应学历、学位的 | 工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年 |
坚持考试与培训分开原则，凡参与命题、审题与组织考试的工作人员，不得参加考试和举办与考试内容有关的培训工作。应考人员参加相关培训坚持自愿的原则。
（一）注册审查机构和注册审批机构
1．注册审查机构
省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门是物业管理师注册审查机构。
注册审查机构在收到申请人的注册申请材料后，对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内，一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。对受理或者不予受理的注册申请，均应出具加盖注册审查机构专用印章和注明日期的书面凭证。注册审查机构自受理注册申请之日起20个工作日内，按规定条件和程序完成申请材料的审查工作，并将注册申请人员材料和审查意见报注册审批机构审批。
住房城乡建设部是物业管理师资格注册审批机构。注册审批机构自受理注册申请人员材料之日起20个工作日内作出决定，在规定的期限内不能作出决定的，应当将延长期限的理由告知申请人。对作出批准决定的，应当自决定批准之日起10个工作日内，将批准决定送达注册申请人，并核发《注册证》。对作出不予批准决定的，应当书面说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。注册审批机构应当定期公布注册有关情况。当事人对注销注册、不予注册或者撤销注册有异议的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
1．初始注册
取得《资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。取得《资格证书》并申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出注册申请。
1．初始注册
初始注册者，可以自取得《资格证书》之日起1年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合《物业管理师继续教育暂行办法》关于继续教育的要求。初始注册时需要提交下列材料：
(1)《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》；
(2)《资格证书》；
(3)与聘用单位签订的劳动合同；
(4)逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。
（一）执业能力和执业范围
1．物业管理师执业能力（轮换考点）
物业管理师应当具备的执业能力：
(1)掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；
(2)具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；
(3)能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；
(4)具有丰富的物业管理实践经验。
2．物业管理师执业范围（轮换考点）
物业管理师的执业范围主要包括：
(1)制定并组织实施物业管理方案；
(2)审定并监督执行物业管理财务预算；
(3)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；
(4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；
(5)维护物业管理区域内环境卫生和秩序；
(6)法律、法规规定和物业管理合同约定的其他事项。
1．物业管理师执业要求
物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。物业管理项目管理中的关键性文件，必须由物业管理师签字后实施，并承担相应法律责任。物业管理师应当妥善处理物业管理活动中出现的问题，按照物业服务合同的约定，诚实守信，为业主提供质价相符的物业管理服务。物业管理师应当接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。每年接受继续教育时间应当不少于40学时。
2．违反物业管理师制度的法律责任
物业管理师依据《条例》和相关法律、法规及规章开展执业活动。违反《条例》的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
（一）继续教育课程
物业管理师继续教育课程分为必修课和选修课。
物业管理师继续教育采取网络教育和集中面授相结合的方式进行。
必修课注重物业管理师政策法规水平和经营管理能力的提升。主要包括以下内容：(1)物业管理相关法律法规和政策；(2)物业管理新理论、新方法、新技能；(3)物业管理方案及其实施；(4)物业管理师职业道德和执业规范；(5)物业管理师应当具备的其他知识和技能。
选修课注重物业管理师知识结构的完善和创新能力的提升。主要包括以下内容：(1)国内外物业管理行业发展动态；(2)科技成果在物业管理中的应用；(3)房地产开发经营、设施设备管理、建设工程等专业知识；(4)经济学、管理学、社会学、心理学等相关知识；(5)与物业管理师执业相关的其他知识和技能。
物业管理师在每一注册有效期内应当完成不少于120学时的课程，并通过测试或者考核合格。物业管理师每年应当接受不少于40学时的继续教育，其中必修课应当不少于20学时。
每一注册有效期的继续教育学时单独计算，不得累计到下一个注册有效期。
（三）继续教育与申请注册
物业管理师申请延续注册或者逾期申请初始注册的，应当向住房城乡建设部执业资格注册中心提交符合要求的继续教育证明材料。
下列情况申请注册的，应当在申请之日前完成规定的继续教育学时：(1)取得物业管理师执业资格证书超过一年，申请初始注册的；(2)被注销注册后具备相应条件，重新申请注册的；(3)逾期申请延续注册。
1. 负责审定执业资格考试科目、考试大纲、审定命题和确定合格标准，同时会同有关部门组织实施执业资格考试的有关工作部门是( )。
a．国家教育部
b．国家发改委
c．国家工商行政管理总局
d．人力资源和社会保障部
答案：d
2. 参加物业管理师全部4个科目考试的人员必须在（ ）内通过全部科目。
a．一个考试年度
b．两个考试年度
c．连续两个考试年度
d．连续三个考试年度
答案：c
3. 物业管理服务专业技术人员职业资格包括的类别有（ ） 。
a．从业资格 b．执业资格
c．技术职称 d．专业资格
e．专业技术职称
答案：ab
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