第四节 房地产开发经营管理制度与政策
大纲要求：
房地产开发企业管理；
房地产开发项目管理；
房地产开发项目转让。
房地产开发企业，又称建设单位，是依法设立，具有法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
房地产开发企业的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。
设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》要求的以下条件
(1)有100万元以上的注册资本；
(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
为加强对房地产开发企业的管理，规范房地产开发企业行为，建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》。
国家对房地产开发企业实行资质管理，将房地产开发企业分为四个资质等级。
(1)注册资本不低于5000万元；
(2)从事房地产开发经营5年以上；
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续5年建筑工程质量合格率达100%；
(5)上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
(9)未发生过重大工程质量事故。
2．二级资质应当具备的条件
(1)注册资本不低于2000万元；
(2)从事房地产开发经营3年以上；
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%；
(5)上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
(9)未发生过重大工程质量事故。
(1)注册资本不低于800万元；
(2)从事房地产开发经营2年以上；
(3)房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%；
(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
(7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
(8)未发生过重大工程质量事故。
(1)注册资本不低于100万元；
(2)从事房地产开发经营1年以上；
(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；
(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
(7)未发生过重大工程质量事故。
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：
(1)营业执照复印件；
(2)企业章程；
(3)验资证明；
(4)企业法定代表人的身份证明；
(5)专业技术人员的资格证书和劳动合同；
(6)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
《暂定资质证书》有效期1年。
房地产开发主管部门根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
（一）确立房地产开发项目的原则
(1)确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经国家发展改革主管部门批准的，还应当报国家发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产资计划。
(2)房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
1．建设用地使用权的取得方式
《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：
(1)《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
(2)1998年7月3日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设朋地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。”
《城市房地产开发经营管理条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
(1)房地产开发项目的性质、规模和开发期限，城市规划设计的条件；
(2)基础设施和公共设施的建设要求；
(3)基础设施建成后的产权界定；
(4)项目拆迁补偿、安置要求。
1．项目资本金的概念
投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。
项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。
工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金最低比例由20%提高到35%。2009年4月，国务院常务会议决定降低现行固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产项目的最低资本金比例为30%。
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。
出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力、政府有关部门的行为或者开发前期工作出现不可预见的情况而造成迟延动工开发的除外。
1．房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任
《城市房地产开发经营条例》规定，房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
处理质量不合格房地产项目，应当注意以下几个问题：一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后。房屋主体结构不合格的，均可申请退房。二是确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。
房地产转让的内容包括房屋转让和土地使用权转让，由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。
房地产使用的国有土地，包括出让土地使用权和划拨土地使用权两种情况。
《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》，结合现实城市房地产的土地情况和实施管理的可行性，对出让土地使用权的房地产转让原则和划拨土地使用权的房地产转让原则，分别作出规定。
转让房地产时，应当符合下列条件：
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用产权书；
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有产权书。
属于下列七种情形之一的，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理：
(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目；
(2)私有住宅转让后仍用于居住的；
(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；
(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
按照以上规定转让的房地产，如果再转让并需办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
1.房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设，满（）未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
a．半年
b．1年
c．2年
d．3年
答案：c
a．一
b．二
c．三
d．四
答案：d
3.各级资质的房地产开发企业的要求条件都应该具备的是()。
a．专业管理人员数量
b．工程技术人员、财务人员和统计人员的职称要求
c．商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度要求
d ．未发生过重大工程质量事故的要求
e ．巳竣工的建筑工程质量合格率要求
答案：cd
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