第七节 房地产中介服务管理制度与政策
大纲要求：
房地产中介服务的概念和特点；
房地产中介服务人员资格管理；
房地产中介服务机构管理；
房地产中介服务业务管理。
为加强对房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》，建设部颁布了《城市房地产中介服务管理规定》，对中介服务人员从业资格、中介服务机构和中介服务业务，作出了明确规定，规范了房地产中介服务市场。
（一）房地产中介服务的概念
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动。其中主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。
（一）房地产中介服务的概念（常考点）
房地产咨询是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动。
房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
1．人员特定
从事房地产中介服务的人员必须是具有特定资格的专业人员。这些特定资格的专业人员都有一定的学历和专业经历，并通过了专业资格考试，掌握了一定的专业技能。在中介活动过程中，他们凭借自身了解市场、熟悉各类物业特点的优势，节约了流通时间和费用，同时也刺激了房地产商品的生产和流通。
房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务。由房地产经纪人带来房地产交易，按照规定的程序去办理各种手续，不仅给交易双方带来方便，而且也起到了规范交易行为的作用。
3．服务有偿
房地产中介服务是一种服务性的经营活动。委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。
（一）房地产咨询业务人员
从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。
房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制定。
国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人力资源社会保障部门共同制定。
房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。
未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。
房地产经纪人的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人力资源社会保障部门共同制定。
(1)从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。
设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
①有自己的名称、组织机构；
②有固定的服务场所；
③有规定数量的财产和经费；
④从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
(3)房地产管理部门每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。
①遵守有关的法律、法规和政策；
②遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
③按照核准的业务范围从事经营活动；
④按规定标准收取费用；
⑤依法交纳税费；
⑥接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
(1)房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
①当事人姓名或者名称、住所；
②中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
③合同履行期限；
④收费金额和支付方式、时间；
⑤违约责任和纠纷解决方式；
⑥当事人约定的其他内容。
房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。
经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。
①索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
②允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
③同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
④与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
⑤法律、法规禁止的其他行为。
房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。
委托人有权要求其回避。
因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。有关人员追偿。
1.房地产中介服务机构在领取营业执照后的（）个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
a．1
b．2
c．3
d．4
答案：a
2.关于房地产中介务人员在房地产中介活动中的行为，说法正确的是（）。
a．可以收取委托合同以外的酬金
b．不得允许他人以自己的名义从事房地产中介业务
c．同时在两个中介服务机构执行业务
d．在公司的允许下，可以同时在两个以上中介服务机构执行业务
答案：b
2.关于房地产中介务人员在房地产中介活动中的行为，说法正确的是（）。
a．可以收取委托合同以外的酬金
b．不得允许他人以自己的名义从事房地产中介业务
c．同时在两个中介服务机构执行业务
d．在公司的允许下，可以同时在两个以上中介服务机构执行业务
答案：b
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