各市、县（区）住房和城乡建设局，宁东管委会建设和交通局，各工程建设有关单位：

为扎实推动住宅工程高质量发展，进一步压实建设单位责任，加强全区住宅工程质量分户验收工作，不断提高住宅工程质量管理规范化、标准化、制度化水平，切实消除住宅工程质量常见问题，提升人民群众对住宅工程质量满意度，自治区住房和城乡建设厅制定了《宁夏回族自治区住宅工程质量分户验收暨业主验房管理规定》，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

宁夏回族自治区住房和城乡建设厅    

2025年9月22日          

宁夏回族自治区住宅工程质量分户验收暨业主验房管理规定

第一章  总则

第一条为加强我区住宅工程质量管理，落实住宅工程参建各方主体质量责任，秉承“以人民为中心”的发展理念，引导购房业主有序参与验收关口把控，保障住宅主体结构安全和主要使用功能，减少质量缺陷，提高住宅工程质量总体水平，根据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》等法律法规，结合我区实际，制定本规定。  

第二条  各市行政区域内取得施工许可证的新建、改建、扩建住宅工程质量分户验收及相关监督管理活动，适用于本规定。

本规定所称的住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程主体结构分部工程验收和单位（子单位）工程竣工预验收前，依据国家和我区有关工程建设强制性标准、设计文件、施工合同等，对住宅及相关公共部位的实体质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

本规定所称的业主验房，是指建设单位在住宅工程单位（子单位）工程质量竣工预验收合格后，工程竣工验收前，组织购房业主，依据国家和我区有关工程建设强制性标准、设计文件、购房合同等，对住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行的查验活动。

第三条  建设单位作为分户验收工作的第一责任人，对验收工作的组织、实施、查验、成果、整改等承担全面责任。分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担。各相关单位应严格履行分户验收职责，按本规定及相关国家现行标准组织分户验收，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序。

建设单位项目负责人应组织成立分户验收工作组进行分户验收。分户验收工作组成员应包括以下人员：

（一）建设单位各专业负责人；

（二）监理单位总监理工程师及各专业监理工程师；

（三）施工单位项目负责人，项目技术、质量负责人等；

（四）分包单位项目负责人、专业技术质量负责人（参加分包项目质量分户验收）；

（五）已选定物业公司的项目负责人、专业技术人员等。

第二章  分户验收

第四条分户验收分为两个阶段进行。

第一阶段，建设单位应在主体结构分部工程验收前，组织分户验收工作组对住宅工程的每一套住宅及公共部位的主体结构工程观感质量、结构尺寸进行专门验收，并出具合格证明文件。分户验收合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。

第二阶段，建设单位应在施工单位提交工程竣工报告后，单位（子单位）工程竣工预验收前，依据施工合同约定的交付标准和相关验收规范组织分户验收工作组对住宅工程的每一套住宅及公共部位的工程观感质量、主要部位净尺寸和使用功能质量进行专门验收，并出具合格证明文件。分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。

第五条  分户验收包括户内验收和公共部位验收。

（一）主体结构阶段户内验收内容

1.墙面质量（混凝土工程和砌筑工程）；

2.顶板质量；

3.室内空间净尺寸；

4.楼板质量；

5.窗洞口质量；

6.墙面观感质量。

（二）竣工验收阶段户内验收内容包括：

1.地面、墙面和顶棚质量；

2.门窗工程质量；

3.栏杆、护栏质量；

4.防水工程质量；

5.室内主要空间尺寸；

6.给水排水工程质量；

7.室内电气工程质量；

8.通风与空调工程质量；

9.热水与地暖工程质量；

10.隔音、串味工程质量；

11.按照有关技术标准、规定，应当验收的其他内容。

全装修住宅工程户内验收除上述项目外，还应包括工程涉及的吊顶工程、轻质隔墙工程、墙饰面工程、楼地面饰面工程、涂饰工程、细部工程、智能化工程等。

（三）公共部位验收主要内容包括：

屋面、外墙面施工质量，楼（电）梯、通道、散水、地下室等公用部分的质量安全和使用功能，户外安装工程、无障碍设施等。

第六条  启动竣工验收前（户内）分户验收应具备以下条件：

（一）已完成设计和合同约定的各项内容；

（二）主要功能项目的抽查结果均符合要求；

（三）主要功能性检测资料完整，工程质量控制资料完整；

（四）分部（子分部）、分项工程的质量验收均合格，且全装修工序隐蔽验收已留存影像资料；

（五）全装修房屋完成装修前分户交接验收，并留存基层的影像资料，验收记录按照本规定《住宅工程装修前分户交接验收记录》要求填写；

（六）室内地面(全装修在图纸上)已标识好暗埋水管的走向和室内空间尺寸测量的指控点、线；配电控制箱内电气回路已标识清晰；

（七）国家和我区住房城乡建设主管部门规定的其他条件。

第七条  竣工验收前分户验收应遵从以下验收程序：

（一）施工总承包单位向建设单位提出分户验收申请。

（二）建设单位项目负责人应组织制定《住宅工程质量分户验收方案》，并进行技术交底。方案应包括验收单位各方职责和义务、验收组成员分工、验收依据、验收内容、验收部位、验收方法、仪器设备配置、不合格项的处理措施等内容；方案应经建设单位企业质量负责人审核通过，并加盖公章后实施。审核方案时，应重点评估分户验收质量保障、投入人员数量与工程规模之间的匹配性。

（三）实施现场分户验收。分户验收实行样板引路制度,施工单位应设置分户验收样板间或样板层，并经分户验收工作组组长确认后，方可组织分户验收工作。分户验收应逐户、逐间、逐段进行，并对室内净距、净高尺寸进行检验，检验记录按照本规定《室内层高、开间净尺寸抽测记录表》要求填写，非全装修住宅相关测量点标识应保留至工程竣工。发现工程存在观感和使用功能等质量问题无法通过验收的，分户验收组应通知施工单位进行整改，整改后重新组织分户验收。

（四）分户验收在施工单位自查自检合格的基础上进行，分户验收前施工单位应绘制户型图。分户验收工作组对施工单位自查自检情况进行全数核查，

（五）每户允许偏差的检查项目总点数合格率要达到90%以上，且实测偏差值小于允许偏差的1.5倍，则此项目检查合格；允许偏差的检查项目总点数合格率低于90%或实测偏差值大于允许偏差的1.5倍，则此项目验收不合格。

对验收不合格的工程，分户验收工作组应以《监理工程师通知单》的形式要求施工单位限期返修或返工，整改后重新组织分户验收。

（六）分户验收合格的，建设、施工、监理、物业等单位应按照规定在《住宅工程质量分户验收表》等表格上签字、盖章确认，粘贴于室内进户门背面。其中施工单位项目经理、总监理工程师还应当加盖个人执业注册章。对于重新组织分户验收的工程，应留存其所有分户验收的记录及整改复查记录。

第八条分户验收的标识要求：

（一）室内墙面应标识“+50”基准控制线，颜色为淡色且不污染墙面，主要用于检查室内楼地面标高、房间净空尺寸等，测量结果填入室内净高、开间净尺寸抽测记录表。

（二）室内墙面踢脚线采用素水泥浆刷，高度120—150mm，同一房间高度一致，上口平直。宜采用红线标识出室内墙面剪力墙和填充墙分隔的位置。

（三）所有房间楼地面的埋地管线，包括采暖、给水、电气等管线的位置及走向，采用墨线标识出管道埋设位置及宽度，并注明管道名称和走向（与水流向一致）指示箭头，宜采用红色字体喷涂，应清晰。如采暖管线标注“采暖管道”，给水管线标注“冷水管道”。

（四）室内开关、插座、电炊箱等使用统一制作的橡皮图章加盖于相应盒体、箱体的下方10mm处。卫生间的给水管道留头处注明给水器具的名称，卫生洁具下水留口等注明相应名称，宜采用红色字体喷涂在墙面上或楼地面上，字迹应清晰。

分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段，逐户、逐间进行验收并留存资料。要求按户内房间留存照片或视频片段（每间房不少于1张照片或1段视频），影像资料应清晰体现楼号户号、验收时间、验收人员等信息。建设单位留存分户验收资料，并按照《建筑工程资料管理规程》（DB64/266）规定将《住宅工程质量分户验收表》等纳入工程竣工验收文件目录。

第三章  业主验房

第九条  组织业主验房应满足下列条件：

（一）完成设计文件、施工合同约定的各项建设内容；

（二）竣工验收阶段分户验收合格；

第十条  对符合业主验房条件的住宅工程，建设单位应制定业主验房方案并及时分批组织业主验房。

第十一条  建设单位组织业主验房应遵守以下规定：

（一）建设单位应提前不少于7日按约定方式通知业主，告知业主验房具体安排、携带证件材料、查验主要内容及注意事项。

（二）业主按照自愿原则，可本人或授权他人参与验房，原则上参与验房总人数不超过2人。业主授权他人验房的，应提供书面授权书。

（三）验房业主进入现场应实名登记，须遵守现场施工安全管理制度规定。业主逾期未参与验房的，视同主动放弃，建设单位应做好书面记录。

（四）业主依据工程建设强制性标准、设计文件、购房合同等，对所购住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行验房。验房过程中，建设单位应如实记录验房情况，建立问题台账，验房成果经双方共同签字确认。

（五）建设单位根据问题台账，组织工程参建方进行整改。对短期能完成的，及时整改到位，对需要一定期限的，建设单位与业主约定完成时限，对台账逐一销号，并对整改情况登记汇总留存。

第四章  监督管理

第十二条工程质量监督机构要强化对两个阶段分户验收工作的监督检查，重点检查分户验收工作的组织形式、人员资格和抽查分户验收资料及工程实体质量（单位工程应随机抽查总户数的10%，且不少于10户），并填写《住宅工程质量分户验收监督抽查复核记录表》。每个单位工程所抽检项目全部符合要求或每户最多存在一个项目不符合要求时，认为分户验收结果有效。对监督抽查不符合要求的，责令建设单位限期整改，并将整改结果书面报质量监督机构复查。

经抽检每单位工程存在两户以上（含两户）出现同一项目不符合要求或两个及以上项目不符合要求时，责令建设单位对该单位工程重新组织分户验收。

工程质量监督机构应加强对分户验收监督抽查，发现违反建设工程质量管理行为的，责令改正并依法依规处理。查实存在以下情形之一的，责令重新进行分户验收或改正，并对责任单位进行信用惩戒。

建设、施工、监理单位未组织分户验收或分户验收不合格就进行主体结构分部验收、单位（子单位）工程预验收。

建设单位未在分户验收前制定验收工作方案的。

（三）建设、施工、监理单位在分户验收中弄虚作假的。

第十三条工程质量监督机构应加强业主验房工作的监督抽查，发现违反建设工程质量管理行为的，责令改正并依法依规处理。查实存在下列行为之一的，责令改正，并对责任单位进行信用惩戒。

（一）经查实，未达到验房条件就组织业主验房；

（二）问题台账不实、整改弄虚作假。

第十四条  住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》附件一并交付给业主。

第十五条  对业主在验房活动中提出的与客观事实不符或超出工程建设强制性标准、设计文件、购房合同的诉求，经建设单位与业主协商又不能达成一致的，按购房合同约定的争议解决途径处理。

第五章  附则

第十六条  本规定施行之日符合本规定第二条规定，尚未组织第一阶段分户验收的在施住宅工程，质量分户验收适用本规定；尚未组织竣工验收的在施住宅工程，业主验房适用本规定。

第十七条  本规定自2025年10月22日施行，有效期至2030年10月22日。同时，《关于切实加强全区住宅工程质量分户验收工作的通知》（宁建建发〔2019〕45号）废止。

本规定由宁夏回族自治区住房和城乡建设厅负责解释。

附件：1.住宅工程质量分户验收工作组

      2.分户验收的内容、项目、标准、频率及方法

      3.分户验收测量工具准备计划

      4.住宅工程质量分户验收记录表（主体结构阶段）

      5.住宅工程质量分户验收汇总表（主体结构阶段）

      6.住宅工程质量分户验收记录表（竣工验收阶段）

      7.住宅工程质量分户验收标识章

      8.室内开间尺寸、净空尺寸、墙面标识章

      9. 住宅工程质量分户验收表

     10.住宅工程装修前分户交接验收记录表

     11.住宅工程质量分户验收记录表（公共部位）

     12.室内层高、开间净尺寸抽测记录表

     13.墙体标识图

     14.埋地管道标识图

     15.住宅工程质量分户验收监督抽查复核记录表

     16.业主验房问题台账

     17.业主验房问题整改台账

     18.《业主授权书》示范文本

     19.业主验房住宅工程质量分户验收记录表（户内）

     20.业主验房住宅工程质量分户验收记录表（公共部位）